Блог

Цифровізація будівельного сектору

Одним з основних напрямків реформи містобудування, яку впроваджує Міністерство розвитку громад та територій України, є цифровізація будівельного сектору. Відтак, вже понад 200 000 разів громадяни скористалися будівельними послугами на порталі Дія. 

У 2019 році Мінрозвитку за підтримки партнерів запустили Єдину державну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Всі процеси, що були пов’язані з оформленням будівництва, почали відбуватися через систему та стали доступні на порталі Дія.

Раніше паперові документи будівельного сектору могли підроблювати, губити та розглядати, пришвидшуючи чи призупиняючи механізми їх отримання. Всі відомості перевели в онлайн-формат, що в рази економить час користувачів і убезпечує їх від шахрайських дій. Адже кожен “нечесний” крок – одразу фіксується в системі. 

Сьогодні ж ключова частина документів отримується користувачем автоматично, без візиту в державні органи. 

Наразі 13 будівельних послуг для громадян доступні на порталі Дія: 

• Повідомлення про початок підготовчих робіт 
• Повідомлення про початок будівельних робіт на підставі будпаспорта
• Повідомлення про початок будівельних робіт СС1
• Заява на надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки
• Видача будівельного паспорта
• Декларація про готовність до експлуатації об’єктів СС1
• Декларація про готовність об’єкта до експлуатації на підставі будпаспорта
• Декларація про готовність до експлуатації самочинно збудованих об’єктів на земельній ділянці відповідного цільового призначення
• Декларація про готовність до експлуатації за рішенням суду
• Дозвіл на виконання будівельних робіт та подання змін до вже виданого дозволу
• Анулювання дозволу на виконання будівельних робіт
• Сертифікат про прийняття об’єкта в експлуатацію
• Скасування повідомлення про початок підготовчих або будівельних робіт

Цифровізація будівельних послуг реалізується у співпраці Міністерства розвитку громад та територій України й Міністерства цифрової трансформації України. Розробку сервісів було здійснено в рамках проєкту “Підтримка цифрової трансформації” за сприяння USAID і UK Dev. Партнер проєкту – Фонд Східна Європа.

100 тисяч євро на житло в гірських містечках 

Влада італійського регіону Трентіно пропонує платити до 100 євро тим, хто готовий оселитися в гірських містечках. Програма має на меті протидіяти депопуляції та відновити життя в населених пунктах, де кількість порожніх будинків перевищує кількість заселених. 

Про це пише CNN.

Охочі переїхати можуть отримати до 80 тисяч євро на ремонт житла та ще 20 тисяч на його придбання. Вони повинні прожити в регіоні не менше 10 років або здати комусь житло в довгострокову оренду на цей період.

Участь у проєкті можуть взяти люди, готові переїхати в одне з 33 містечок на межі Доломітів та Альпів. Учасниками ініціативи не можуть бути місцеві жителі віком до 45 років, а також власники нерухомості в цих районах. Пропозиція ще чекає на затвердження.

Місцева влада планує використати 10 мільйонів євро на гранти для стимулювання купівлі та реконструкції нерухомості в найближчі два роки.

Програма має на меті не лише відновлення населених пунктів, а й зміцнення місцевих громад, де за останнє десятиліття спостерігається значне зменшення чисельності населення.

Політика Трампа негативно вплинула на ринок праці Канади

Через анонсовані президентом США Дональдом Трампом тарифи у Канаді звільнили сотні робітників, більшість з яких працюють у сталеливарній та алюмінієвій галузях. Про це пише Reuters.

Агентство зазначає, що невизначеність навколо політики Трампа негативно вплинула на економіку та ринок праці Канади.

Генеральний директор Об’єднання сталеливарників Канади Марті Воррен заявив, що близько 200 членів профспілки вже втратили роботу.

Серед постраждалих від тарифів Трампа компаній – Canada Metal Processing Group, що 24 лютого оголосила про скорочення 140 працівників частково через “загрозу введення тарифів на сталь і сталеві деривативи з боку Сполучених Штатів”.

Представник компанії повідомив агентству, що компанія також заморожує найм на нові або вакантні посади.

Воррен заявив Reuters, що Algoma Steel, що базується в Онтаріо, також звільнила 27 осіб. За інформацією агентства, компанія може звільнити ще більше працівників, якщо не зможе знайти нових канадських клієнтів.

Воррен також наголосив, що очікує “приливної хвилі” звільнень наступного тижня, коли закінчується 30-денна відстрочка для товарів, які підпадають під дію тристоронньої угоди про вільну торгівлю між США, Мексикою та Канадою.

“З повномасштабним введенням тарифів 2 квітня… це, ймовірно, вплине на 100 000 наших членів”, – зазначив Воррен.

Цього місяця федеральний уряд Канади оголосив про багатомільярдну програму допомоги бізнесу, а також про програму розподілу роботи, яка передбачає виплату допомоги по безробіттю спіробітникам, які працюють скорочений робочий день.

Публічні консультації щодо Проєкту «Ремонт житла для відновлення прав і можливостей людей (HOPE)»

Формат: онлайн-відеоконференція

Коли: 25 березня 2025 року о 12:00

Посилання для участі.

Міністерство розвитку громад та територій запрошує всіх зацікавлених сторін долучитися до публічних консультацій щодо реалізації спільного зі Світовим банком проєкту «Ремонт житла для відновлення прав і можливостей людей (HOPE)». 

На його меті – забезпечення можливості громадянам України отримати компенсацію або підтримку для відновлення житлової нерухомості, пошкодженої внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації.

Під час консультацій фахівці Міністерства та Групи управління проєктом розкажуть про:

• поточний стан впровадження проєкту;
• плани щодо його подальшого розвитку;
• екологічні та соціальні рамкові вимоги;
• підходи до потенційного відчуження активів.

Інформацію опубліковано на правах реклами

Компенсації за пошкоджене житло

Українці подали понад 133 тис. заявок на компенсації за пошкоджене житло за програмою “єВідновлення”; виплати на загальну суму 9,26 млрд грн отримали понад 87 тис. громадян.

Про це повідомила пресслужба Міністерства розвитку громад та територій за підсумками відкритих консультацій стосовно проєкту “Ремонт житла для відновлення прав і можливостей людей (HOPE)”.

“Сьогодні ми наочно бачимо, як проєкт HOPE допомагає українцям. Однією з його головних складових є компенсації через державну програму “єВідновлення”. Ми отримали понад 133 тис. заявок на компенсації за пошкоджене житло. З них вже здійснено виплати для понад 87 тис. громадян на загальну суму 9,26 млрд гривень…” – зазначила заступниця міністра Наталія Козловська.

Вона нагадала, що в межах другого компонента проєкту вже відібрано 5 громад: Запоріжжя, Ізюм, Миколаїв, Макарів та Буча. Наразі там триває процес відбору та пріоритезації будинків, які потребують першочергового капітального ремонту. 

Як повідомлялось, метою проєкту Світового банку HOPE є відбудова інфраструктури на постраждалих від бойових дій територіях, у деокупованих та постраждалих регіонах України. 

Частину коштів, залучених за проєктом НОРЕ, буде виділено на розвиток та поточне утримання Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ).

Оренда офісів продовжує дешевшати

Подальше зниження орендних ставок в офісах відбувається на тлі збільшення навантаження на орендарів. Ще всерпні 2024-го оренда на об’єкти класу “А” зменшились на 10% і досягли найнижчих показників ефективної прайм орендної ставки за останні 10 років.

Як зазначили аналітики в  останньому дослідженні комерційного ринку нерухомості, ці зміни прямо пов’язані із зростанням вартості енергоносіїв, здорожчанням комунальних платежів (необхідністю генераторів, втрати електроенергії / робочого часу через тривоги), а з ними і OPEX – через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів.

За даними аналітиків, в лютому 2025 оренда за 1 кв. м офісної площі обходилася в класі «А» $17,2, у класі «В» – $11,7, у класі «С» – $9,3 (без урахування ПДВ, OPEX, КП, BOMA).

При цьому середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на початку 2025 року складала: у класі «А»  середньому 28,6%, «В» приблизно 21,5% та в класі «С» – 14,6%.

Як наголошують аналітики, офісна нерухомість України продовжує переживати складні часи. Адже сповільнення темпів розвитку серменту почалось ще в часи пандемії.

“Після 2016-2019 років, коли розвиток IT компаній спровокували стрімке зростання активності та реанімували практично всі законсервовані, заморожені або відкладені проекти, у коронавірусні 2020-2021 роки сегмент продемонстрував значне уповільнення динаміки: зниження поглинання офісних площ, переведення персоналу на віддалений режим роботи”, – пояснюють в компанії.

Збройна агресія РФ призвела до початку масового відтоку міжнародних компаній. Зважаючи на масовані удари по енергетичній інфраструктурі країни з боку окупантів, непередбачувані відключення електроенергії та складність залучення нових клієнтів звели адміністративно-ділову девелоперську активність у цьому сегменті майже до нуля.

Війна услід за світовою пандемією коронавірусу призвели до зниження доходної частини у більшості компаній при збереженні зобов’язань перед контрагентами, фондом оплати праці персоналу, податковими відрахуваннями тощо.

На цьому тлі спостерігається зміна форматів орендарів, скорочення займаних площ, переїзд у віддалені від центру райони. Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість.

Низка компаній звернули малозатребувані представницькі офіси, дрібні та середні раціоналізують витратну частину. Продовжується поширена практика праці з дома, розпочата під час короновірусу, яка навіть поглибилася через загрозу мобілізації та працівників ТЦК.

Прогноз на 2025 рік: чого офікувати на ринку офісів

За прогнозами аналітиків, в найближчі кілька років очікується висока волатильність макроекономічної ситуації. Навіть за лояльності та підтримки міжнародної громадськості до України та можливого вступу до складу ЄС і НАТО – кількість іноземних компаній, як споживачів офісної нерухомості, не дозволить швидко поглинути усю наявну пропозицію.

Зважаючи на останні світові тенденції в сегменті інформаційних технологій та заклики транснаціональних компаній-гігантів до оптимізації та подальших скорочень, ІТ ринок в найближчі роки очікує затишшя.

Аналітика иа інфографіка: UTG

Витрати на оренду житла

У регіонах поблизу зон ведення активних бойових дій вони становлять 15-30%. Водночас у Львові, Ужгороді та Києві витрати на оренду забирають левову частку доходів.

Про це свідчать дані спеціалізованого порталу з пошуку нерухомості.

Для багатьох українців оренда житла займає більшу частину місячного бюджету. У різних регіонах співвідношення вартості оренди до зарплати суттєво відрізняється: якщо в одних містах мешканці віддають на житло майже весь дохід, то в інших витрати значно нижчі.

Де орендувати житло найдорожче

Найдорожче орендувати житло в Ужгороді, Львові та Києві. Жителі Ужгорода витрачають найбільше коштів – 75% доходу йде на оренду, оскільки медіанна вартість житла становить 16 900 грн при зарплаті 22 500 грн.

У Львові оренда коштує 17 000 грн, що складає 68% від доходу.

У столиці – 15 999 грн, що становить 65% при середній заробітній платі 24 500 грн.

Де орендувати житло найдешевше

Найнижче співвідношення вартості оренди до зарплати спостерігається у Херсоні: щоб винаймати однокімнатну квартиру, доведеться віддавати 15% від середньої зарплати, яка складає 20 000 грн.

Трохи більше витрачають на оренду харків’яни – 20% від зарплати 20 000 грн.

У Запоріжжі та Миколаєві – 27% від доходу при зарплаті 18 500 грн. У Одесі, Сумах та Кропивницькому витрати на оренду складають 36% від доходу: в Одесі при зарплаті 22 500 грн, в Сумах при 18 000 грн та Кропивницькому – 18 225 грн.

Досить поміркованими можна назвати міста, де оренда житла становить близько 50% від зарплати. Серед них – Полтава, Черкаси, Вінниця, Житомир, Хмельницький, Тернопіль, Івано-Франківськ та Чернівці.

Аналітика та нфографіка: OLX

Оновлена методику продажу спецдозволів на право користування надрами

Кабінет міністрів України вніс зміни до методики визначення початкової ціни продажу на аукціоні спеціальних дозволів на право користування надрами.

Про це повідомив у 

постійний представник уряду у Верховній Раді Тарас Мельничук.

«Уточнено, яку саме інформацію мають надавати Державна податкова служба України та Державна комісія України по запасам корисних копалин для опрацювання її робочою групою, яка утворюється Держгеонадрами», – йдеться у повідомленні.

Крім того, забезпечено рівність умов доступу до користування надрами та удосконалено процес обчислення початкової ціни продажу спеціальних дозволів на користування надрами. Окремо уточнено коефіцієнт переходу для корисної копалини бішофіт.

Приватизація “Укрбуду”

25 березня на засіданні Кабінету Міністрів України було прийнято рішення про приватизацію двох об’єктів – державного акціонерного товариства “Будівельна компанія “Укрбуд” та пакету акцій “Сумихімпром”.

Про це повідомляє Урядовий портал.

Обидва активи входять до переліку великої приватизації. Їх продаж відбудеться через електронний аукціон у системі “Прозорро.Продаж”.

Так, стартова ціна приватизації ДАТ “Будівельна компанія “Укрбуд” становитиме 262 млн 646 тис. 000 гривень.

Стартова ціна приватизації пакета акцій публічного акціонерного товариства “Сумихімпром” складе 1 млрд 158 млн 050 тис. 202 гривень.

Відповідно до затверджених умов, нові власники пакетів акцій “Укрбуду” та “Сумихімпрому” повинні:

• зберегти профіль діяльності підприємств;
• упродовж 6 місяців погасити борги із заробітної плати та перед бюджетом;
• ліквідувати заборгованість “Сумихімпрому” перед Пенсійним фондом України;
• погасити прострочену кредиторську заборгованість;
• гарантувати дотримання трудових прав працівників та не допустити їх звільнення протягом перших шести місяців;
• спрямувати дивіденди до державного бюджету за результатами діяльності у 2024 році та до моменту продажу в 2025 році.

Угода щодо корисних копалин

Сполучені Штати підготували новий проект угоди з Україною щодо розробки корисних копалин.

Про це повідомив Володимир Зеленський на пресбрифінгу. 

«Це велика повна угода бачення американської сторони, як вони це бачать. Тобто від кроків, які були раніше, рамкової угоди… розробляється повна угода. Зараз американська сторона запропонувала нашій стороні одразу велику угоду – їх бачення. Деталей у мене ще немає», – розповів президент.

Він уточнив, що питання атомних електростанцій у цій угоді немає.

«Я попросив нормально розібратися з цією угодою, зробити роз’яснення всіх деталей в цій угоді і потім вже нам збиратися і розуміти, що це серйозний вже документ. А такий документ напевно буде напрацьовуватись сторонами, а після йти до парламенту щодо ратифікації», – сказав Зеленський.

Фото: Офіс президента

Створення плану просторового розвитку

Попри те, що наразі обговорюється можливість відкласти обовʼязковість для громад створення планів просторового розвитку (ППР), у парламенті закликають не зволікати, оскільки наявність цього стратегічного документу означатиме для громади якісні відновлення і подальший розвиток. Це залучатиме новий бізнес, адже такий план – фактичний знак «стоп» різним видам рейдерства.

Для органів місцевого самоврядування, які наразі на старті розробки документу, пропонується план з 12 кроків, які полегшать цей процес, повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк.

Вона підкреслила, що попри обовʼязковість для громад планів просторового розвитку (ППР), норма щодо яких набула чинності 1 січня цього року, місцева влада має усвідомити, що розроблення і реалізація такого документу матиме суттєвий позитивний вплив на економіку громади. Зокрема, може йтися про збільшення надходжень від сплати за землю і загалом про збільшення надходжень до місцевих бюджетів щонайменше на 10-20%.

Плани просторового розвитку, пояснює нардепка, означають створення якісної містобудівної документації. А це фактичний знак «стоп» різним видам рейдерства, появі незаконних довгобудів, самобудів та різного шахрайства у сфері містобудування. До того ж, якісна містобудівна документація зрештою означатиме збільшення надходжень до місцевих бюджетів. А це, підкреслила вона, вже вагома перевага для ОМС, оскільки йдеться про щонайменше на 10-20% більші надходження.

«Створення і реалізація якісного ППР може сприяти збільшенню надходжень під сплати податку на землю – у середньому йдеться про 1-2,5 млн гривень на громаду. Також потрібно враховувати, що завдяки ППР можна зменшити витрати на розроблення містобудівної документації – за рахунок комплексності підходів економія коштів громади складає в середньому 30% від вартості окремо розробленої документації», – підкреслила Шуляк.

Крім цього, йдеться про зменшення витрат на розроблення документації із землеустрою щодо реєстрації ділянок в кадастрі – економія складає 1-2 тис. грн з кожної сформованої ділянки. Також ППР дасть можливість змінювати цільове призначення та здійснювати будівництво в межах та за межами громади, що призводить до швидкого залучення інвестицій.

Водночас, наразі обговорюється можливість відкласти дію закону, що зобовʼязує громади мати план просторового розвитку до закінчення воєнного стану в Україні. Але робити цього не можна, вважає Шуляк. Вона також зазначає, що велика кількість громад, які знаходяться на старті розробки, розуміють, наскільки документ важливий для їх подальшого розвитку. Для них розроблений покроковий алгоритм, як зробити це максимально ефективно і зрозуміло.

«Вже є детальна методичка для органів місцевого самоврядування, і багато громад нею користуються, оскільки перелік кроків, запропонованих в ній, дозволяють пройти процес створення максимально безболісно», – повідомила голова Комітету містобудування.

Йдеться, зокрема, про такі 12 кроків:

• Прийняття рішення про розроблення;
• Формування робочої групи;
• Збір вихідних даних;
• Затвердження завдання на розроблення;
• Визначення розробника.
• Передати розробнику вихідні дані;
• Розробити ППР;
• Провести стратегічну екологічну оцінку;
• Провести громадські слухання проекту;
• Розглянути проект архітектурно-містобудівною радою;
• Узгодити проект з ОМС суміжних територіальних громад;
• Затвердити проєкт та оприлюднити його.

До вихідних даних, які потрібно зібрати, відносяться, зокрема:

• Паспорт громади;
• Стратегічний план розвитку громади;
• Програма економічного і соціального розвитку;
• Характеристика змін адміністративно-територіального устрою;
• Стан розвитку соціальної інфраструктури;
• Динаміка демографічного розвитку;
• Рівень освіти економічно активного населення;
• Зайнятість населення по галузях господарства;
• Характеристика промислових і с/г підприємств, об’єктів невиробничого комплексу;
• Обсяги інвестицій, перелік потенційних інвестицій;
• Динаміка розвитку інженерної інфраструктури;
• Характеристика автомобільних доріг,
• Перелік розробленої містобудівної документації;
• Перелік об’єктів комунального нерухомого майна;
• Екологічний паспорт району за останні 5 років;
• Інформація про розміри та охоронні зони об’єктів культурної спадщини;

«У відповідності до розрахунків, загальний строк виконання процесів підготовчого етапу складає приблизно 31 тиждень. Основного – приблизно 50 тижнів», – повідомила Шуляк.

Покрокова інструкція для громад: як створити план просторового розвитку

З 1 січня 2025 року для землевідведення і зміни цільового призначення земельних ділянок громадам заборонили використовувати детальні плани територій – другий за рівнем корупційних ризиків документ у містобудуванні. Для того, щоб це можна було робити, громада повинна мати план свого просторового розвитку (ППР). За відсутності такого документу землевідведення неможливе. Однак у багатьох громад його досі не лише немає, а і вони навіть не почали його створювати.

Документ складний і його створення вимагає часу і фінансових ресурсів, але на прикладі вже створених ППР іншим громадам буде простіше наважитись на розробку, вважає голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк. Так, плани свого просторового розвитку вже створили, зокрема,  Роганська та Пісочинська територіальні громад Харківського району Харківської області.

План просторового розвитку: основне, що громадам про нього потрібно знати

ППР, пояснює Шуляк, є одночасно і містобудівною документацією на місцевому рівні та документацію із землеустрою. Він охоплює всю територію громади і не має терміну дії, проте дуже гнучкий, адже зміни можна вносити щороку. І саме ця документація визначатиме, де буде споруджуватись садок, школа або житло, де розвиватиметься промисловість, а де природні парки. Це відкриває нові можливості для автоматизації та прозорості всіх процесів. Єдиний недолік – оформлення такої документації є дорожчим, але в перспективі зниження рівня корупції зекономить державі мільярди. Водночас, після створення і реалізації ППР доходи місцевих бюджетів можуть зрости на 10-20%.

За її словами, ППР поділяє територію громади на функціональні зони: землі під житлову забудову, промислового, рекреаційного призначення тощо. Отже, наголошує Шуляк, громада визначає, які території будуть пріоритетними для інвестицій та створення робочих місць, які – для розвитку соціальної інфраструктури (будівництва шкіл, лікарень тощо), а які необхідно берегти для збереження біологічного різноманіття.

«Для створення ППР громаді спочатку потрібно зібрати багато інформації: про кількість населення, погоду, хто чим володіє, важливі об’єкти тощо. Потім цю інформацію аналізують, і тільки після цього пропонують рішення для плану. Водночас, якщо постраждала від війни громада вже розробила інший документ – програму комплексного відновлення, процес створення та затвердження ППР буде набагато простішим та швидшим», – підкреслила голова Комітету містобудування. 

На відміну від ДПТ, комплексний план просторового розвитку територіальної громади розпобляється на всю її територію, а не тільки на населені пункти в її межах. А от затверджується з обов’язковим урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. При цьому, результати розроблення ППР обов’язково мають бути в електронному вигляді  і стануть джерелом наповнення Державного земельного та містобудівного кадастрів.

Основні етапи розроблення комплексного плану

Створення ППР складається з трьох етапів – підготовчого, основного і завершального.

До підготовчого етапу відносяться, зокрема:

• Прийняття рішення про розроблення;
• Формування робочої групи;
• Збір вихідних даних;
• Затвердження завдання на розроблення;
• Визначення розробника.

Під час основного етапу потрібно, зокрема:

• Передати розробнику вихідні дані;
• Розробити ППР;
• Провести стратегічну екологічну оцінку;
• Провести громадські слухання проекту;
• Розглянути проект архітектурно-містобудівною радою;
• Узгодити проект з ОМС суміжних територіальних громад;
• Затвердити проєкт та оприлюднити його.

У відповідності до розрахунків, загальний строк виконання процесів підготовчого етапу складає приблизно 31 тиждень. Основного – приблизно 50 тижнів.

Обов’язково врахувати думку мешканців

При розробленні ППР варто особливу увагу приділяти процедурним моментам, в тому числі тим, які пов’язані з оповіщенням мешканців громади, та залученням до обговорення якомога ширшого кола зацікавлених осіб – від місцевих інвесторів до еко-активістів.

«Переконана, що мешканці завжди прагнуть розвитку своїх населених пунктів. Тому врахування думок громади під час виконання робіт з просторового планування є корисним та важливим. Відкритість і прозорість громадських обговорень дозволяє врахувати усі пропозиції громадян, максимально оптимізувавши їх до новітніх законодавчих норм та програм. Місцеві жителі, підприємці, фермери, промисловики та інші зацікавлені особи можуть бути залучені до самого процесу доповнити його своїми ідеями або ініціативами», – пояснює Олена Шуляк.

Вона наголошує, що стратегічна сесія – обов’язковий публічний захід громадського обговорення з формування завдання на розроблення комплексного плану, метою проведення якого є визначення перспективи розвитку громади. Водночас, повинна відбутися і стратегічна екологічна оцінка проєкту ППР.

«Її мета – не допустити суттєву деградацію компонентів довкілля, захист уразливих екосистем та населення від надмірного антропогенного впливу, що може бути як наслідком розміщення особливо небезпечних промислових об’єктів, так і необґрунтованої локалізації певних видів діяльності у тих чи інших місцевостях», – пояснила парламентарка.

Підготовка роботи: які дані потрібно зібрати ОМС

За словами Шуляк, оскільки в процесі створення ППР будуть аналізуватися всі дані, які визначають напрямки життєдіяльності громади, перелік вихідних може бути досить обʼємним. Водночас, нагадала вона, набагато простіше буде аналізувати дані, підготовлені під час створення програми комплексного відновлення, оскільки вони також охоплюють більшість планувальних процесів.

До таких даних і документів відносяться, зокрема:

• Паспорт громади;
• Стратегічний план розвитку громади;
• Програма економічного і соціального розвитку;
• Характеристика змін адміністративно-територіального устрою;
• Динаміка територіального розвитку, динаміка соціально-економічного розвитку;
• Стан розвитку соціальної інфраструктури;
• Динаміка демографічного розвитку;
• Рівень освіти економічно активного населення;
• Зайнятість населення по галузях господарства;
• Характеристика промислових і с/г підприємств, об’єктів невиробничого комплексу;
• Обсяги інвестицій, перелік потенційних інвестицій;
• Характеристика системи водопостачання, водовідведення, теплопостачання, електропостачання, газопостачання тощо;
• Динаміка розвитку інженерної інфраструктури;
• Характеристика автомобільних доріг;
• Характеристика туристичної інфраструктури;
• Поводження з твердими побутовими відходами;
• Охорона та використання водних ресурсів;
• Перелік розробленої містобудівної документації;
• Характеристика небезпечних природних явищ;
• Перелік безхазяйного нерухомого майна;
• Перелік об’єктів комунального нерухомого майна;
• Основні екологічні проблеми, наявні на території громади;
• Звіти про стан навколишнього природного середовища у районі, за останні 5 років;
• Екологічний паспорт району за останні 5 років;
• Перелік щойно виявлених об’єктів культурної спадщини;
• Інформація про розміри та охоронні зони об’єктів культурної спадщини;
• Відомості щодо територій, які мають статус земель історико-культурного призначення.

При цьому Шуляк зазначає – на основі зібраних даних важливо сформувати перелік сильних і слабких сторін життєдіяльності громади.

«Сильні сторони – це внутрішні характеристики території громади, які вирізняють її серед інших громад і мають позитивний вплив на сталий розвиток території. Відповідно, слабкі – внутрішні характеристики території громади, які потребують уваги з боку органів місцевого самоврядування для їхнього виправлення», – пояснює нардепка.

Приклад сильних сторін:

• Близькість до великого міста (столиці, обласного центру тощо);
• Рівень розвитку транспортної інфраструктури (наявність залізниці, аеропорту тощо);
• Наявність природних ресурсів, які можуть бути використанні для розвитку туризму, рекреації (ліси, водні об’єкти);
• Стан розвитку соціальної інфраструктури;
• Наявність та стан розвитку підприємств;
• Наявність інвестиційно привабливих територій тощо.

Приклади слабких сторін :

• Поганий екологічний стан (повітря – викиди промислових підприємств; забруднення ґрунтів та ґрунтових вод тощо);
• Рівень зношеності Інженерних мереж;
• Технічнийстандорожньої інфраструктури;
• Рівеньрозвиткусоціальної інфраструктури, стан наявних закладів тощо.

Що у підсумку

Комплексний план просторового розвитку – це захист від незаконних забудов, самовільного будівництва та шахрайства в містобудуванні, наголошує Шуляк. Він гарантує довгостроковий і стабільний розвиток громади, незалежно від змін влади.

«Місцева влада змінюється кожні 5 років, але план залишається чинним. Завдяки обов’язковим громадським обговоренням місцеві мешканці беруть участь у створенні плану і якщо їхні пропозиції були враховані, то мають бути реалізовані. Також ППР проходить експертизу», – зауважує вона.

Водночас це не «застиглий» документ. Він може коригуватися та оновлюватися, адже потреби громади можуть змінюватися, особливо під час війни. У цьому разі експертиза та громадські обговорення також є обов’язковими, що захищає ППР від незаконних змін.

«Плани просторового розвитку означають створення якісної містобудівної документації. А це фактичний знак «стоп» різним видам рейдерства, появі незаконних довгобудів, самобудів та різного шахрайства у сфері містобудування. До того ж, якісна містобудівна документація зрештою означатиме збільшення надходжень до місцевих бюджетів. А це вже вагома перевага для ОМС, оскільки йдеться, повторюсь, про щонайменше на 10-20% більші надходження», – резюмувала Олена Шуляк.

Обсяги іпотечного кредитування зростають

Банки України в січні видали 475 іпотечних кредитів на загальну суму 867 млн грн, що на 29% перевищує обсяги грудня. Про це повідомляє пресслужба Національного банку із посиланням на дані щомісячного опитування банків про іпотечне кредитування.

Більшість кредитів за обсягами та за кількістю видано на вторинному ринку нерухомості.

Середньозважена ефективна ставка у січні становила 8,3% річних.

У регіональному розрізі найбільше іпотечних кредитів у січні видано:

• у Києві та Київській області (260 договорів на загальну суму 517,3 млн грн, або 59,7% від загального обсягу),
• у Львівській області (23 договори на 45,2 млн грн),
• в Івано-Франківській області (22 договори на 33,7 млн грн).

Під час опитування відповідь надав 41 банк із часткою 99% загального валового іпотечного портфеля станом на кінець 2021 року, з яких про видачу нових іпотечних кредитів поінформували 14 банків.

Доступна іпотека “єОселя”

З моменту старту урядової програми “єОселя”  16 125  родин отримали кредити на суму понад 26,4 млрд грн. Минулого тижня було видано 109 кредитів на загальну суму 202 млн грн.

Про це інформує Урядовий портал.

За минулий тиждень видано 109 кредитів на загальну суму 202 млн грн.

Серед отримувачів:

• 42 військовослужбовці та силовики;
•  7 медиків; 5 педагогів; 
• 1 науковець; 
• 43 родини без власного житла; 
• 9 ВПО; 
• 2 ветерани.

Про програму “єОселя”

Програма “єОселя” є однією зі складових політики “Зроблено в Україні”, яка спрямована на стимулювання попиту на українські продукти та одночасно на створення сприятливих умов для розвитку виробництва.

Програма стартувала в жовтні 2022 року. Реалізовують її у Міністерстві економіки спільно з Міністерством цифрової трансформації та ПрАТ “Укрфінжитло”. Банками-партнерами “єОселі” є Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Глобус банк, Sky Bank, Sense Bank, Банк Кредит Дніпро, МТБ Банк, Таскомбанк, BISBANK, Радабанк.

Динаміка цін на однокімнатні квартири

Загалом вартість житла підвищили в діапазоні від 2 до 12%. Крім Одеси, значне здорожчання зафіксовано у:

• Чернігові – на 10%;
• Рівному – на 9%;
• Івано-Франківську – на 7%;
• Чернівцях, Тернополі – на 6%.

У Києві ціни на нові квартири також зросли – проте не так помітно. Здорожчання склало 2%.

Здешевшало ж житло, за даними аналітиків, лише у 4-х містах. Зокрема:

• в Ужгороді та Запоріжжі на 7%;
• Харкові – на 3%;
• Львові – на 1%.

Скільки коштують нові 1-кімнатні квартири в Україні

Загалом, за даними великого профільного порталу, на первинному ринку 1-кімнатні квартири в Україні продають за середніми цінами від 26 000 до 56 700 доларів. Найдешевше – у Сумах, у середньому, 18 000 доларів. Серед лідерів також:

• Запоріжжя – 27 000 доларів;
• Харків – 27 900 доларів;
• Тернопіль – 29 500 доларів;
• Миколаїв – 29 700 доларів.

Найвищі ціни зафіксовані у Львові – у середньому 56 700 доларів. Крім того, у Києві – 53 300 доларів.

Квартири на вторинному ринку подорожчали

Також переважно подорожчали 1-кімнатні квартири на вторинному ринку. Найбільше ціна на таке житло зросла у Житомирі – одразу на 12%.

Загалом ціни на квартири підвищили у діапазоні від 2 до 12%. Окрім Житомира, значне здорожчання зафіксовано у таких містах:

• Рівне, Ужгород – на 9%;
• Черкаси – на 8%;
• Одеса – на 7%.

У Львові такі квартири здорожчали на 5%, у Дніпрі – на 4%.

У Харкові та Чернігові зафіксовано зростання цін на 3%. А в Івано-Франківську – на 2%.

Здешевшало житло, за даними аналітиків, лише у двох містах: Тернопіль – на 4%, Запоріжжя – на 3%.

Подільні та неподільні об’єкти незавершеного будівництва

Поняття подільного\неподільного об’єкта визначено в статті 1 Закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. У подільному об’єкті незавершеного будівництва, виходячи з визначення, в проєктній документації повинно бути не менше двох МОНів. Натомість в неподільному обʼєкті відсутні майбутні об’єкти нерухомості.

У статті 5 зазначено, що у разі зміни з подільного на неподільний об’єкт, на всі МОНи треба зареєструвати “припинення”, тобто не повинно бути складових частин і в проєктній документації. Натомість, у разі реєстрації змін з неподільного на подільний – однією з основних умов є додавання майбутніх обʼєктів нерухомості до складу обʼєкта незавершеного будівництва, в тому числі в проєктній документації.

Звертаючись до визначення МОН можна встановити, що це передбачена проєктною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва. У такої складової частини наявна важлива ознака після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна.
Тут слід нагадати, що в Законі України “Про регулювання містобудівної діяльності” задовго до набрання чинності Закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” встановлено обовʼязок присвоєння ідентифікатора. У тому числі: квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, що після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, незалежно від бажання реєстрації спеціального майнового права на такі обʼєкти.
Ідентифікатор, окрім інших документів повинен міститися в технічній інвентаризації та в проєктній документації на вимогу Закону.

Анатолій Войцеховський під вартою повертається в Україну (Фото: МВС)

Три сценарії для інвесторів закинутих комплексів Войцеховського

Київського забудовника Анатолія Войцеховського 18 березня екстрадували з Іспанії до України. Він понад п’ять років перебував у міжнародному розшуку. Войцеховський – фігурант справ, пов’язаних із ошуканими інвесторами 42 житлових комплексів Києва.

За даними правоохоронців, екстрадиція відбулася в межах кримінального провадження щодо будівництва ЖК “Науковий” на Петропавлівській вулиці столиці. Цей комплекс зводили на місці, де раніше розташовувалася нежитлова будівля державного підприємства “Державний науково-дослідний і проєктно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні”.

Протягом понад 10 років корпорація Войцеховського Укогруп активно зводила об’єкти у Києві. Часто без належних документів та на самовільно зайнятих ділянках. Квартири продавали на 30-40% дешевше за ринкові ціни, що приваблювало інвесторів.

Однак значна частина будівель так і не була добудована. А ті, що ввели в експлуатацію, здебільшого отримали право на це через суд. Зараз ця практика в Україні заборонена.

Як наслідок – тисячі інвесторів не можуть оформити право власності, стикаються з проблемами підключення до комунікацій і змушені платити за промисловими тарифами або використовувати тимчасові рішення, зокрема опалення дровами.

“Після Революції Гідності схема Войцеховського почала руйнуватися: із втратою покровителів у правоохоронних органах і на тлі трикратної девальвації гривні, яка зробила неможливою модель перехресного фінансування, коли кошти нових інвесторів покривали добудову попередніх секцій. У 2015 році всі будівництва зупинилися, залишивши без житла понад 15 000 інвесторів”, – йшлося в ЗМІ.

Що робити інвесторам закинутих комплексів Войцеховського?

Голова Комітету Верховної Ради з питань регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк розповіла, що наразі немає єдиного універсального механізму, який можна використовувати для вирішення таких ситуацій, в яких опинилися інвестори житлових комплексів Войцеховського.

“Те, що може працювати в одному кейсі з недобудом чи довгобудом, не працюватиме для іншого. Ключова проблема будинків Войцеховського – земля, яка або не була відведена під будівництво, або була відчужена містом. Відповідно, якщо будинок добудується за таких умов, його не зможуть ввести в експлуатацію”, – розповіла депутатка.

За її словами, щоб це зробити, може бути три варіанти:

Перший варіант – створення житлово-будівельного кооперативу, який візьме на баланс довгобуд і завершить його власним коштом. Тобто фінансування проєкту знову ляже на плечі інвесторів – людей, які вже заплатили за квартири у цьому будинку. Іноді до таких кейсів долучаються сторонні девелопери, що вкладають власні ресурси. Але такі ситуації – поодинокі. Подібний прецедент свого часу був із “Укрбудом”, коли вдалося залучити інвестора – будівельну компанію, зацікавлену в проєкті.

У випадку будинків Войцеховського ситуація інша. Квартири вже розпродані, причому деякі – по кілька разів. Відповідно, для девелопера проєкт економічно неприйнятний. Охочих вкладати в нього немає.

У такому контексті реалістичним залишається варіант із житловим кооперативом, який фактично виконує функцію забудовника й просуває добудову.

Проте ключовим моментом є юридичне оформлення земельної ділянки. Необхідно, щоб земля була передана у користування кооперативу, який укладе відповідні угоди з містом і стане орендарем. Лише за таких умов добудова може завершитися успішно. Водночас міська влада не завжди готова йти на поступки в таких питаннях.

Потрібно враховувати й ризики. Кошти можуть опинитися в ненадійних руках, а сам кооператив може не отримати юридичного визнання з боку міста або постачальників комунальних послуг. Це ускладнює підключення до інженерних мереж. Особливо там де не врегульоване питання землі та відсутні технічні умови. Подібна ситуація, на жаль, типова для Київщини.

Другий варіант – створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Але він можливий лише у разі, якщо готовність будинку перевищує 90%. Тому до об’єктів Войцеховського цей підхід не застосовується. На практиці такі приклади є поодинокими, адже для створення ОСББ необхідна згода щонайменше 75% власників квартир.

Третій варіант – банкрутство попереднього девелопера з подальшим відчуженням об’єкта через суд. Після цього ОСББ або кооператив можуть спробувати залучити нового забудовника, якому буде легше домовитися з містом щодо землі. Але багато об’єктів Войцеховського законсервовані вже давно. Відновлення будівництва на них є вкрай складним.

Знайти девелопера, готового взятися за такі проєкти, проблематично. Свого часу складнощі виникали навіть з об’єктами “Укрбуду”. Відтоді маржинальність будівництва знизилася, а додатковим фактором ризику стали наслідки війни.

На думку Шуляк, у випадку будинків Войцеховського реальним варіантом буде йти через кооператив. Так зробили, наприклад, ЖК “Флагман” та “Синьоозерний”.

Шуляк зауважує, що запобігати таким ситуаціям можливо лише за умови мінімізації корупційних ризиків на етапі отримання дозволів на будівництво. За її словами, цього можна досягти лише шляхом подальшої цифровізації сфери містобудування.

Йдеться про можливість надання права розпочати будівництво (за наявності всіх документів) автоматично без участі чиновника в електронній системі, блокування проєктної документації з порушеннями, а також запровадження опції автоматичного видання містобудівних умов та обмежень – одного з найбільших корупційних ризиків для галузі.

“Зараз абсолютно типова історія, коли одні девелопери вимушені, умовно кажучи, стояти з простягнутою рукою перед органами місцевої влади, щоб отримати містобудівні умови та обмеження, тоді як недобросовісні гравці просто домовляються з відповідними органами на місцях. Тому з корупційними проявами слід боротися саме на рівні такого посередництва. Це можливо тільки шляхом автоматизації тих процесів, які раніше у ручному режимі здійснювали чиновники”, – коментує Шуляк.